Intelligente Finanzierungsstrategien für den Immobilienkauf

Die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie ist eine bedeutende Entscheidung, und in Deutschland erfolgt dies in der Regel mit Hilfe von klassischen Annuitätendarlehen. Es gibt jedoch eine intelligente Alternative, die sich als äußerst vorteilhaft erweisen kann: Die Verwendung von Darlehen mit Tilgungsaussetzung in Kombination mit parallel angelegtem Kapital. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie durch diese innovative Finanzierungsmethode Ihre Immobilienfinanzierung optimieren und Steuervorteile nutzen können.

Tilgungsaussetzung und Kapitalanlage als Finanzierungsstrategie

Während herkömmliche Annuitätendarlehen üblicherweise monatlich getilgt werden, bietet ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung eine interessante Alternative. Hierbei zahlen Sie lediglich Zinsen an die Bank, während die Tilgung in einen separaten Ansparvertrag fließt. Dieser Ansparvertrag kann beispielsweise ein konservativer Investmentfonds oder eine Vermögensverwaltung sein.

Während der gesamten Finanzierungslaufzeit bleibt der Darlehensbetrag unverändert. Dies führt dazu, dass die Gesamtkosten für Zinsen höher sind als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Aus diesem Grund wurde diese Finanzierungsform in der Praxis bisher bevorzugt, wenn es um vermietete Immobilien ging. Hierbei konnten die Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden.

Allerdings ändert sich das Bild erheblich, wenn Sie die Tilgungsleistungen in einen Investmentfonds einzahlen. Die potenziell höhere Rendite von Investmentsparplänen kann die übliche Finanzierungslaufzeit erheblich verkürzen, was zu einer Reduzierung der Gesamtkosten führt. Selbst bei konstanten Zinsen und gleicher Laufzeit kann diese Strategie einen Überschuss generieren. Vor diesem Hintergrund ist diese Finanzierungsform auch für selbstgenutzte Immobilien äußerst rentabel.

Die Bedeutung von Eigenkapital

Die Einbringung von Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Traditionell beträgt der Eigenkapitalanteil in Deutschland immer noch etwa 20 bis 30 % des Kaufpreises. Mit einem höheren Eigenkapitalanteil sinken die monatlichen Raten, die Gesamtkosten der Finanzierung und auch der Zinssatz, da das Risiko für die finanzierende Bank geringer ist.

Hier bietet sich jedoch eine interessante Optimierungsmöglichkeit: Wenn Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital in ein Investmentdepot investieren, steigern Sie den Wertzuwachs im Verhältnis zur Finanzierung erheblich. Das Darlehen wird in diesem Fall zu 100 % des Kaufpreises aufgenommen. Aufgrund der höheren Rendite des Investmentfonds ergeben sich klare Vorteile. Vorausgesetzt, die monatlichen Zinszahlungen für eine Vollfinanzierung sind tragbar, können Sie innerhalb von 15 Jahren erhebliche Gewinne erzielen. Beachten Sie jedoch das Risiko, dass der Fonds schlechter abschneidet als der Zinssatz für das Darlehen und somit eine Restschuld entstehen kann.

Bei einer durchschnittlichen Rendite von 7 % im Fonds würde sich bei einer Einmalzahlung von 50.000 Euro nach 15 Jahren eine Depotwert von etwa 138.000 Euro ergeben. Wenn monatlich zusätzlich 200 Euro angespart werden, können Sie ein Vermögen von mehr als 200.000 Euro aufbauen. Selbstverständlich ist diese Finanzierungsform auch für bestehende Finanzierungen geeignet.

Abschließende Gedanken

Die Kombination aus Tilgung und Investition in einen Fondssparplan reduziert die Laufzeit des Darlehens und die Gesamtkosten erheblich. Eine Möglichkeit könnte sein, beispielsweise 1 % des Darlehens zu tilgen und 1 % in einen Fondssparplan zu investieren. Auf diese Weise verringern Sie das Darlehen wie bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen und müssen den Fondssparplan nicht an die Bank abtreten.

Diese Finanzierungsstrategien sind jedoch individuell und basieren auf Ihrer persönlichen Situation zu berechnen. Dabei sind verschiedene Faktoren wie Ihre Risikobereitschaft, die Kreditlaufzeit und mehr zu berücksichtigen. Trotz möglicher Kursschwankungen sollten Sie Ruhe bewahren, da diese Finanzierungsform auf lange Sicht äußerst effektiv sein kann.

Fazit

Eine kluge Tilgungsstrategie ist der Schlüssel zu einer kostengünstigen Finanzierung. Die Kombination aus Tilgungsaussetzung und Investition in renditestarke Fonds kann Ihre Gesamtkosten erheblich senken und gleichzeitig Steuervorteile bieten. Es ist ratsam, vorher beraten zu lassen, um die besten Finanzierungsentscheidungen zu treffen, die zu Ihrer individuellen Situation passen.

Ein Vergleich für ein Darlehen in Höhe von 150.000 € könnte exemplarisch so aussehen:

Ein Beispiel. 2 Fonds in der vergangenen Entwicklung im Vergleich